2016年12月12日至12月18日杭州房地產市場情況分析


發布時間:2016-12-21



    一、市場綜述

          2016年12月12日至12月18日,杭州市區新建商品房簽約量創下了11月以來最高,人氣回升的勢頭非常明顯。從個盤表現來看,其中3個項目為近期首開,開盤時間集中在12月上、中旬,本周迎來集中簽約期,這說明現階段全新項目仍然是拉動市場人氣的“主力”。本周杭城總共簽約3651套(含臨安、淳安、建德、桐廬),比上周的2670套增加981套,分別為347套、307套、516套、429套、848套、675套、529套。其中主城區七天簽約分別為111套、118套、205套、189套、344套、313套和237套,共計1517套,比上周的754套,增加763套;余杭區七天簽約分別為79套、40套、150套、74套、103套、112套和87套,共645套,比上周487套增加158套。蕭山區七天簽約分別為24套、23套、26套、29套、233套、94套和58套,共計487套,比上周305套增加182套;大江東七天簽約分別為35套、25套、17套、19套、23套、8套和10套,共計137套,比上周的370套減少233套;富陽七天簽約量分別為7套、13套、10套、27套、14套、56套、64套,共計191套,比上周的260套減少69套;其它桐廬、建德、淳安、臨安等地成交674套,比上周的494套增加180套。
          與上周成交數據相比,主城區成交量環比增加101.19%,余杭區環比增加32.44%,蕭山區環比增加59.67%,大江東成交量環比減少62.97%,富陽成交量環比減少26.54%。
          根據透明售房研究院統計,本周市區二手房共簽約1831套,七天簽約量分別為249套、283套、262套、301套、269套、226套和244套,比上周的1599套增加232套,環比增加14.51%。

     

    二、存量情況

          庫存方面,截至12月19日24時,市區新建住宅可售51237套,其中,主城區、余杭區、蕭山區新建住宅可售套數分別為16272套、20639套和10782套;富陽區可售住宅2156套,大江東可售住宅1388套。四縣市住宅可售16275套。市區非住宅可售7501616平方米,其中主城區、余杭區、蕭山區非住宅可售分別為4412133平方米、1384688平方米、1139243平方米;富陽區非住宅462820平方米、大江東非住宅可售102729平方米;四縣市非住宅可售934131平方米。

     

    三、杭州新房成交排名

          從個盤來看,本周市區共有5個項目簽約套數超過100套,比上周多4個。其中簽約套數最多的為位于蕭山區的濱江江南之星,該項目于12月6日首次開盤,本周迎來集中簽約,共簽約了277套;位于濱江區的高潤云杉郡、位于拱墅區的綠城運河郡分列二、三位,簽約房源均以酒店式公寓為主,簽約套數均超過200套。杭城具體成交排名如下表:

     

     

          余杭區排名第一的是眾安理想灣,成交92套,成交均價約8898元/平米。目前在售房源不多。
          華元歡樂城成交48套,排名第二,成交均價約10747元/平米。
          佳兆業西溪璞園成交30套,排名第三,成交均價約16888元/平米。       
          具體成交排名見下表:

     

     

    四、土地市場

          12月15日,富陽鹿山新城場口中學旁17萬方商住用地成功出讓。經過473輪競價,宋都以15.3億元的總價力壓大家、華景川等開發商競得該宗地塊,折合樓面地價8817元/㎡,溢價率109%,首次進駐富陽區。
          該地塊創2016年富陽區總價、樓面地價新高,也是鹿山新城板塊歷史樓面價新高。成交情況如下表:

     

     

          今天,宋都的最大競爭對手大家房產,曾于11月份成功進駐富陽,拿下富春街道客運西站地塊。而今年1-11月份,大家在杭州八區范圍內曾22次出手拿地,結果顆粒無收。
          今天的出讓會,也體現了在杭州土地市場競爭激烈,一地難求的行情背景下,越來越多的開發商開始尋求周邊區域的發展。富陽,作為杭州第九個行政區,在杭富城際軌道交通的利好帶動下,也亦成為主流開發商布局的重點區域之一。

     

    五、資訊信息

    【行業資訊】
          1、廣州日報:廣州市地方稅務局近日發布通知,該局將自明年1月1日起例行定期調整廣州市存量房交易計稅評估的部分基準價格。屆時,將按照調整后的基準價格體系確定存量房交易最低計稅價格標準。
          2、中證網:成都市近日發布《成都市人民政府關于加強市場監管創造良好市場環境促進消費的意見》。意見提出完善商品房銷售備案規則,嚴格商品住房合同網簽備案管理,嚴禁期房轉讓,商品住房網簽備案后,不予變更、注銷。
          3、廈門:12月14日,在實施限購兩個月后,廈門迎來住宅用地出讓,首次試水“限地價、競配建”模式。調控之下的房企搶地熱情有所降低,以往動輒三四十家開發商到場的土拍,這次只有14家房企參與,且國企成為主角。
          4、中央經濟工作會議:要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發展。
          5、中證網:12月16日,四川省發改委、省住建廳召開了商品房明碼標價政策解讀和價格行為提醒告誡會。各房地產開發企業、房地產中介機構須依法合理定價,明碼標價。經營者不得相互串通,合謀漲價操縱市場價格。
          6、仇保興:12月17日,國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興在中國經濟年會上,分析了剛剛結束的中央經濟工作會議中關于房地產健康發展方面的內容,主要包括“找準問題”“明確定位”“提出原則”“落實責任”“交代辦法”等五個方面的內容。
     
    【企業動態】
          1、融信瀾天:融信瀾天墅區高層首開7號樓現已全部售罄,建筑面積約89-109方。項目城市排屋即將加推,建筑面積約138-150方,價格未定,目前實體樣板房已亮相。
          2、萬家之星:12月13日晚六點半,濱江旭輝萬家之星在瑞萊克斯萬達店首開房源,據開發商消息,該批房源起價17777元/平米,均價在20000元/平米左右,當天成交160套,去化率80%。
          3、鳳起潮鳴:今年3月曾轟動一時杭州地王,樓面價超4.5萬每平米的綠城潮鳴地塊,12月17日在黃龍飯店舉行發布會,公布潮鳴地塊案名“鳳起潮鳴”、logo以及設計團隊。
          4、泰禾·杭州院子:12月17日,泰禾·杭州院子在西溪濕地盛大“開院”,新中式別墅示范區風雅啟幕。
          5、中南·樾府及中南·君奧時代:12月18日,“大道至中,風光江南”——中南置地品牌盛典暨杭州雙項目案名發布會,在錢江新城萬豪酒店圓滿落幕,中南·樾府及中南·君奧時代案名發布,打開杭城健康人居新篇章。
          6、金地大運河府:12月18日,金地大運河府主城區大型主題示范區“風華憶”,盛大開放,當天同時開放建筑面積約103方和125方高層樣板房。

     

    六、相關建議

          中央經濟工作會議12月14日至16日在北京舉行,部署2017年經濟工作,提出要堅持穩中求進工作總基調, 堅持以推進供給側結構性改革為主線,促進經濟平穩健康發展和社會和諧穩定。針對房地產市場平穩健康發展,會議從行業發展定位、貨幣信貸政策、土地供應及長效機制建設、去庫存等多個方面進行了計劃部署,為未來一年乃至更長時間樓市發展方向奠定了基礎。
          進一步明確并強調房屋的居住屬性,會議指出:要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。
          此次中央經濟工作會議和此前召開的政治局會議均將房地產長效機制建設作為促進行業健康發展重要內容。此次明確提出要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,可以預期的是,未來圍繞房地產市場供給、需求及市場交易行為的一系列制度建設將步入快車道,行業發展預期將更趨穩定。其中在信貸政策方面,會議提出信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房,可見差別化信貸政策將繼續發揮重要作用。
          因此,明年的房地產市場總體上會發展平穩,不會大漲,但也不要期望大跌。在這種市場基調下對公司來說,提出了明年的目標任務:要以提高質量,提高核心競爭力為中心,堅持創新發展,打造高質量產品和服務供給,發揚工匠精神,加強品牌建設。
          主席對各公司提出的強調“房子是用來住”的指導思想,可以基本確定公司2017年的發展主要基調和內容。居住的本源是什么,是要住得舒適、暖心。而舒適、暖心除了工程建設品質上的保障外,更需要運營過程中文化的融入與系統化的服務。因此,公司除堅持綠色品質基因外,還需加強綜合文化服務的運營能力。就像近期看到的有篇關于馮侖對話的報道,他說:地產人變成手藝人,你不做開發,當管家也能干一個千億公司。當然這是語出驚人,但同時也看出,現在的房地產開發,不僅僅是開發建設,要考慮運營,考慮全生命周期,考慮細分市場。